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標簽:房地産          2016/11/18

导语:随着调控推进和升级,特别是融资开始收紧,房地産销售下滑已无争议,近

随着调控推进和升级,特别是融资开始收紧,房地産销售下滑已无争议,近期数据已显端倪。据国家统计局最新披露,2016年1~10月,全国商品房销售面积和金额分别为12.0亿平方米、9.1万亿元,同比增幅均比1~9月收窄0.1个百分点。据CRIC统计,受调控的热点楼市下滑更明显,即便有“金九”热销、网签滞后和“赶政策末班车”等影响,10月一线城市和二线代表城市销售面积环比分别下滑9%和16%。11月上半月,一线和二线代表城市销售面积环比分别下滑9.4%和5%。

但是,房地産开发投资却有回升的趋势。1~10月,房地産开发投资同比增长6.6%,连续3个月回升,且增速比1~9月加快0.8个百分点,比上年同期加快4.6个百分点。从原因来看,今年新开工月均增长14.3%(去年月均下降15.8%);月均土地购置降幅(-8.3%)比去年收窄25个百分点,销售面积增速扩张20个百分点。历史经验显示,开发投资滞后销售和新开工6~12个月,销售和新开工全面回升,开发投资必然保持旺盛态势。

受2007年下半年~2008年上半年连续收紧货币政策和房贷政策,加上随后次贷危机冲击内需,2007年9月~2009年2月,房地産销售面积同比增速连续16个月下滑,导致随后开发投资增速从2008年的23.4%下滑至2009年7月的9.5%。同样,受2011~2013年启动限购限贷及收紧货币的影响,2013年~2015年5月,房地産销售面积同比增速连续下滑,并创造连续15个月(2014年2月~2015年5月)负增长的纪录,随后开发投资增速也从2014年初的19.3%一路下滑至2015年底的1%。

那么,未来房地産销售下滑,当前持续回升的开发投资增速和景气态势能否保持呢?

筆者認爲,盡管銷售下滑是確定性趨勢,但緩慢下行和整體高位景氣是未來銷售的兩大特征。今年1~10月份,銷售面積和金額增速分別比去年同期加快了26.3和19.6個百分點。10月以來,銷售開始回落,但供應收縮得更快,據CRIC的統計,10月份28個重點城市新房供應量環比下降24%,其中一線城市下降63%,二三線代表城市下降18%。

供應收縮,一方面在于熱點城市調控後,預售和價格管理很嚴格,不少新項目不得不延緩入市;另一方面,前三季度樓市火熱,多數開發商已完成全年銷售目標的90%。

同時,今年前10個月銷售回款增長了40%、房企發債和理財流入樓市資金分別翻了3倍和11倍,“不差錢”的開發商主動減少推盤以待明年形勢明朗。因此,即便銷售下滑,但調控前已屬供求緊張、庫存消化周期在6~10個月的28個熱點樓市,10月庫存繼續下降5.5%,庫存消化周期爲7.4個月,較9月下降0.6個月。

因此,在貨幣政策繼續穩健、房貸利率仍處曆史低位等情況下,樓市銷售面積和金額分別占全國30%和50%東部三大都市圈、中部以鄭州和武漢爲核心城市群,其銷售波動不會太大。10月份,盡管一二線城市銷售回落,但三四線樓市成交面積繼續上升,四大都市圈內的三四線城市,成爲樓市銷售貢獻的主力。

同时,2013年~2015年,全国房地産用地占供地面积分别为27.4%、24.8%和22.5%,收缩趋势明显。截至今年10月,开发商土地购置面积连续31个月负增长;2014年2月至2015年12月,新开工面积连续23个月呈负增长,中期内供求紧张局面难改。特别是,近年来一二线重点城市几乎没有完成年度供地计划,住宅用地供应年均降幅多数在40%~ 50%。因此,开发商有“补库存”的诉求。今年以来,新开工呈现出2012年以来最快增长态势,连续9个月正增长,月均涨幅为14.3%。

根據國家統計局的數據,9月份,70個大中城市中新房價格漲幅超過5%的只有29個城市,漲幅超過10%的只有19個城市。因此,樓市區域分化在加劇。近年來,新開工和投資之所以下滑,事實上主要受2009年~2011年中西部三四線樓市高增長,並從2012年開始陷入無效庫存泥潭所拖累。2015年以來,投資(慢)和銷售(快)開始背離,無效庫存對開發投資的影響減退。

此外,刚刚披露的10月份宏观经济数据显示,新兴产业尚弱,基建和房地産开发投资仍是经济企稳的最大功臣。因此,经济彻底企稳和转型完成之前,楼市政策基调不会掉头,这就决定了本轮楼市调控的本意,并非在打压销售和投资,而在于抑制资产泡沫。因此,开发商“补库存”必然会在中期内继续进行下去。

未來一段時間,即便新開工增速受銷售下滑而回落,但回落幅度是緩慢的,且中期再度周期性回升是大概率事件。另外,從2015年9月起,土地購置面積降幅持續收窄的態勢沒有改變,也是“補庫存”的一個征兆。因此,考慮到新開工維持景氣態勢,銷售面積增速擴張,再加上土地購置降幅收窄,滯後12個月左右的開發投資將保持景氣態勢。

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